CIB Vlaanderen: "Voorspelling daling woningprijzen bijzonder contraproductief"

21 oktober 2019
Teaser: 

De afschaffing van de woonbonus was de afgelopen weken niet uit de media weg te denken. Terecht: de impact voor vastgoedkopers is immens. De berichtgeving was echter niet altijd even constructief. ‘KUL-econoom Sven Damen voorspelt dat de afschaffing van de woonbonus de huizenprijzen met 10% kan doen dalen’, luidde een krantenkop. Een onheilsboodschap dus, of in het slechtste scenario een self-fulfilling prophecy. En dat terwijl niemand erbij wint om de vastgoedmarkt extra onder vuur te nemen. Bovendien moeten we de krantentitels met meer dan één korrel zout nemen. 

‘Zet vier economen in een ruimte en je krijgt vijf opinies.’ Het is een oude en wat grijsgedraaide grap. Toch zit er een kern van waarheid in. Logisch, want niemand heeft een glazen bol. Economen die zich in de media aan toekomstvoorspellingen wagen, begeven zich op glad ijs.  Het is bijzonder risicovol om een markt die een fiscale klap moet verwerken nog verder onder druk te zetten met negatieve voorspellingen. Zeker wanneer we op basis van andere cijfers serieuze vraagtekens mogen plaatsen bij het doemdenken.

Wat werd juist gezegd?
In de Standaard lazen we het volgende: ’Op basis van ons wetenschappelijk model verwachten we dat de gemiddelde prijs voor een woning in Vlaanderen op middellange termijn 9 à 13 procent lager zal liggen door de afschaffing’.

Een schril contrast met de eigenlijke krantenkop: ‘Prijzen kunnen 10 procent dalen door exit woonbonus’. De kop geeft de indruk dat Sven Damen voorspelt dat de prijzen volgend jaar een duik zouden nemen. Lees je verder in het artikel, dan blijkt de teneur een stuk anders te zijn.

Vooreerst zal elke eventuele daling zich pas op middellange termijn laten voelen: ‘Gemiddeld duurt het twee jaar voor de verwachte prijsstijgingen of -dalingen ook helemaal in de werkelijke prijzen te zien zijn’. Volgens Sven Damen zullen we die impact geleidelijk voelen, niet door een plotse prijsdaling van 10% in 2020.

Nergens in het artikel, buiten in de krantenkop, wordt expliciet gesproken van een prijsdaling. Wat staat er wel? Dat er een dempend effect zal zijn, waardoor de gemiddelde prijs lager zal liggen dan zonder de afschaffing van de woonbonus het geval zou zijn. Die nuance is cruciaal.

Economen meten het effect van het schrappen van de woonbonus tegenover een globale prijsverwachting. We geven een voorbeeld, vertrekkend van het scenario waarbij de prijsstijging voor vrijstaande woningen bij onveranderd beleid in 2020 3% zou bedragen, in 2021 3,5%, in 2022 3,25%, ... Maar, door het afschaffen van de woonbonus is er een prijsdempend effect van 9 à 13% op middellange termijn.

Laten we stellen dat dit effect zich binnen vijf jaar zal doorwerken in de prijzen. Dan gaan we uit van een dempende impact van max. 2,5% per jaar. Verwerken we dit in de prognoses, dan zou de verwachte prijsstijging in 2020 0,5% tot 1% bedragen, in 2021 1% tot 1,5%, in 2022 0,75% tot 1,25%, etcetera.

De prijzen stijgen dus, maar aan een lager tempo. Van een prijsdaling in nominale termen is geen sprake. In reële termijn is er een zachte landing voor de huizenprijzen, omdat deze minder toenemen dan de inflatie.

Tricky business
De theorie achter het econometrisch model van de KUL is betrouwbaar en door meer dan één onderzoek bewezen: de vastgoedprijzen worden bepaald door wat kopers kunnen bieden en dus door wat ze kunnen betalen. Kopers bieden immers tegen elkaar op, waardoor de betaalbaarheid op lange termijn de gemiddelde woningprijzen determineert. Wanneer kopers door een bepaalde factor meer kunnen ontlenen, zal dat op termijn de prijzen opdrijven. Let wel, dan hebben we het over de gemiddelde prijzen, die men niet zomaar mag vertalen naar een specifieke regio of een bepaald pand.

Meer specifiek voor de woonbonus wordt gesteld dat dit fiscaal voordeel door kopers en banken wordt verrekend in de terugbetalings- en ontleningscapaciteit. Zo wordt het fiscaal voordeel vertaald in hogere woningprijzen, waardoor het indirect meer de verkoper dan de koper ten goede komt (het ‘kapitalisatie-effect’).

Vraag is echter of elke fiscale stimulans volledig vertaald wordt in de aankoopkost en/of de ontleningscapaciteit. Toegegeven, een verlaging van de registratierechten heeft een directe impact. Voor een gemiddelde woning zullen kopers vanaf 1 januari €2.500 à 3.000 besparen, die ze kunnen gebruiken om extra te bieden. De kans is reëel dat dit voordeel zich gedeeltelijk zal kapitaliseren. Dat vormt meteen een tegenargument tegen de voorspelling van een sterke prijsdaling. Of de KUL hiermee rekening heeft gehouden is onzeker. We vermoeden eerder van niet, omdat het artikel (enkel) inzoomt op de woonbonus.

De woonbonus heeft geen directe impact op de aankoopkost. Dit fiscaal voordeel is verbonden aan het hypothecair krediet en vormt een gedeeltelijke terugbetaling van de kapitaal- en intrestaflossingen. Het voordeel krijg je als koper gespreid in de tijd. Opdat de woonbonus zou kapitaliseren is vereist dat zowel kopers als de banken er rekening mee houden bij het afsluiten van het krediet. Met andere woorden: opdat de woonbonus de prijzen naar omhoog kan duwen, moeten de kopers enkel omwille van de woonbonus meer kunnen ontlenen.

Dat dit in de periode tussen 2005 en 2008 het geval was, staat buiten kijf. Toen waren de kredietvoorwaarden lakser dan nu, wat verklaart waarom de woonbonus effectief een sterk prijsopdrijvend effect heeft gehad. Of dat vandaag nog geldt, is twijfelachtiger. Sinds de crisis van 2009 worden de kredietvoorwaarden bij de banken strenger ingevuld. De toezichthouders (de Nationale Bank & internationale actoren) volgen de kredietvoorwaarden met argusogen. Dat resulteert in aanbevelingen én maatregelen om de banken te dwingen voldoende stringent te zijn, niet alleen inzake de quotiteit maar ook de afbetalingslast. De woonbonus wordt steeds vaker gezien als een nice-to-have, niet als factor bij de omvang van het krediet.

Dus moeten we minstens vraagtekens plaatsen bij de stelling dat de woonbonus nog 100% wordt gekapitaliseerd in de woningprijzen. De grootste stimulans voor de woningprijzen vandaag is de lage rentestand. Overigens is er de bevestiging dat de rente ook de komende jaren laag zal blijven. Om de woningprijzen te voorspellen is dat een veel belangrijker gegeven dan de afschaffing van de woonbonus. Zolang de rente laag blijft, is het bijzonder onwaarschijnlijk dat de woningprijzen nominaal zouden dalen.

De huidige, geïntegreerde woonbonus verschilt bovendien van de woonbonus die we tot 1 januari 2015 gekend hebben. Op dat ogenblik werd er serieus in gesneden: het maximaal aftrekbaar bedrag werd met een derde verlaagd (daling met €760) en het tarief werd op 40% gebracht (vast i.p.v. marginaal tarief). Laten we bovendien niet vergeten dat de maximaal aftrekbare bedragen sedert 2014 niet meer geïndexeerd worden. Ter illustratie: de afgelopen twee jaar daalde de budgettaire kost voor de woonbonus met telkens min. 40 miljoen euro per jaar.

Een lagere tegemoetkoming kan zich minder kapitaliseren. Hier heeft de KUL wel rekening mee gehouden. In 2014 schatte het CES dat de directe afschaffing van de woonbonus (zoals die toen bestond) een prijsdempend effect van 24% zou hebben, een stuk meer dus dan wat nu wordt voorspeld. Anderzijds mogen we stellen dat de markt al een serieuze korting op de woonbonus heeft verwerkt. Van veel geleidelijkheid was daarbij geen sprake: de besparingen werden onmiddellijk van kracht op 1 januari 2015.

Omdat de wijziging meer onder de radar gebeurde, is niemand erover gevallen. Grote verklaringen in de pers over prijsdalingen zijn uitgebleven. En de voorbije jaren zijn de prijzen net opnieuw terug sterker beginnen stijgen. Als er al een prijsdempend effect was, werd het meer dan gecompenseerd door andere factoren, zoals de lage rentestand.

What’s next?
De kans dat de prijzen in 2020 met 10% procent de dieperik zouden ingaan is beperkt. Dat er een correctie kan komen in de eerste kwartalen kunnen we niet uitsluiten. Toch blijven de fundamentals van onze woningmarkt sterk.

Last but not least: uit heel wat studies blijkt dat de vastgoedprijzen in België niet bijzonder overgewaardeerd zijn. Het waarderingsmodel van de Nationale Bank wijst op een lichte overwaardering van 6 tot 7%. Dat we die nu zouden uitzweten door een paar jaar een prijsstijgingsniveau te hebben onder inflatie, hoeft op middellange termijn heus zo slecht niet te zijn voor onze markt. Zo blijft vastgoed betaalbaar voor jonge kopers en kunnen we de dynamiek hoog houden.

(Bron: CIB studiedienst)

 

 

Share: