Tax shift: hogere belastingen op vastgoed zouden voor iedereen onbespreekbaar moeten zijn

Geen dag  gaat voorbij zonder de één of andere ronkende verklaring over de tax shift. Vooral de continue ballonnetjes over hogere belastingen op de huurinkomsten zijn zorgwekkend. Laat ons daarom duidelijk zijn: dergelijke maatregel ontregelt de woningmarkt en treft de middenklasse én de huurders. Vastgoed wordt bovendien al zeer (te) zwaar belast.

De nood aan een tax shift wordt algemeen erkend. Niemand betwist dat de lasten op arbeid in België een negatieve impact hebben op de tewerkstelling en dat een fiscale verschuiving dringend is. Het verschil tussen wat de werknemer netto ontvangt en de kost voor de werkgever is onaanvaardbaar groot. Gezien de budgettaire context moeten de middelen voor de tax shift uit nieuwe belastingen voortvloeien.

Menukaart voor de tax shift

De lange aanloop naar het debat over de tax shift binnen de regering laat elke partij toe met eigen voorstellen te komen en zich daarmee te profileren. Een heuse menukaart van opties is het resultaat. De verhoging van de BTW, een vermogenswinstbelasting, afschaffing van de bedrijfswagens, allemaal kregen ze reeds eervol vermelding. Ook onroerend goed is in het vizier gekomen.

Blijkbaar gaan sommigen er vanuit dat vastgoed en de inkomsten erop niet of nauwelijks worden belast. Het tegendeel is waar. Belastingen op vastgoed zijn in hetzelfde bedje ziek als de belastingen op arbeid. Ze zijn veel te hoog en werken even remmend op de woningmarkt als de hoge lasten op arbeid op de tewerkstelling. Denk maar aan de drempel van de hoge transactiekosten voor doorstromers en vlotte verhuisbewegingen.

Vergeet ook niet dat een flexibele woningmarkt, waar eigenaars én huurders vlot (zonder zware fiscale kosten) van woonplaats kunnen veranderen, net bijdraagt tot een krachtige arbeidsmarkt. Zo kunnen arbeidskrachten snel inspelen op tekorten en opportuniteiten in een andere regio.

Maar België staat eenzaam bovenaan in alle Europese lijstjes m.b.t. de fiscale druk bij de aankoop van een onroerend goed. De Belg mag zowat 13% van de aankoopprijs nog eens rechtstreeks aan de fiscus doorstorten. In de EU-15 is dat gemiddeld iets meer dan 5%.

Private verhuurders in het vizier

De pijlen worden in het bijzonder gericht op de private verhuurders. Maar waar zijn deze ‘rijken’ die een of twee bescheiden huurwoningen bezitten? Slechts iets meer dan de helft van de private verhuurders komt uit het hoogste inkomensquintiel (Groot Woononderzoek 2013). En hoeveel zouden er zonder de huurinkomsten niet veel lager zitten, wetende dat 38% gepensioneerd is? Van de beroepsactieve verhuurders is bovendien ongeveer een kwart zelfstandige. 80% verhuurt slechts één of twee woningen.

Een belasting op de grote vermogens kan men een hoger tarief voor de huurinkomsten dan ook niet noemen. Dat vooral de middenklasse zou worden getroffen, staat buiten kijf. Indirect zouden ook de huurders getroffen worden. Elke fiscale maatregel heeft immers gevolgen voor het rendement, om nog maar van de psychologische effecten te zwijgen. Een hogere fiscale druk zal vertaald worden in de huurprijzen.

Het recente jaarverslag van de Confederatie Bouw stemt tot nadenken. Daarin werd een studie van IDEA Consult opgenomen naar het rendement op investeringen in huurwoningen en de impact van de fiscaliteit. Op basis van een 800-tal casussen kwam IDEA Consult tot een gemiddeld rendement van 2,92%. Het rendement voor belastingen was echter 4,64%:  door de fiscaliteit werd dus 37% afgeroomd. Een frappant cijfer, zeker in vergelijking met de 10, 15 of 25% roerende voorheffing.

Erger nog is het wanneer het pand wordt gebruikt voor beroepsdoeleinden en dus de reële huurinkomsten moeten worden aangegeven. Dan daalt het rendement naar 1,02% en bedraagt de impact van de fiscaliteit 78%. Stof tot nadenken voor de voorvechters van het belasten op de reële huurinkomsten.

Stilzitten is niet de boodschap

Maar begrijpt u ons niet verkeerd. Een tax shift is absoluut noodzakelijk. De lasten op arbeid moeten omlaag. Maar de woningmarkt mag daarvan niet het slachtoffer worden. En ook binnen de vastgoedfiscaliteit zijn hervormingen mogelijk en noodzakelijk. Als er bijvoorbeeld geen geld is voor een verlaging van de fiscale druk op het moment van aankoop, moet er dan niet gezocht worden naar andere mogelijkheden?

Net zozeer is duidelijk dat het kadastraal inkomen op termijn zal moeten worden herzien of vervangen. De piste van de reële huurinkomsten moet daarbij niet bij voorbaat uitgesloten worden. De belastingen op de huurinkomsten moeten echter zeker globaal omlaag om de investeringen waar de huurmarkt zo dringend nood aan heeft mogelijk en interessant te maken. Als deze belastingen omlaag kunnen door de reële huur te gebruiken als belastbare basis dan moet dit bespreekbaar zijn, zo klonk het ook tijdens het Vastgoedcongres van 2014.

Dat een dergelijke hervorming alleen aan strikte voorwaarden kan, staat vast. Want wie denkt iemand te kunnen overhalen te investeren aan een rendement van 2% of minder heeft dringend een dosis realiteitszin nodig. Investeren in de huurmarkt moet interessanter worden. Een tax shift zal alleen slagen als zij tot die doelstelling bijdraagt.

Share: